不买可以先收藏 12：如何理性高效地选购适合自己的二手房
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以上就是一个中年大叔的一路折腾，一路看房慢慢总结下来的一些实实在在的经验或者踩过的坑，希望能够给予初次看房的朋友一些有效的帮助，并祝大家都能顺顺利利地买到自己心仪的房子。
老百姓的生活无非「衣食住行」，前两者都是日常消费，并不需要太多思考即可实现。后两者通常需要大费周章，持续时间也会相对漫长，特别是买房这件事短则几周，长可跨年。无论是在北上深杭，还是在四线城镇，高昂的房价都和大众的微薄收入形成巨大的鸿沟，所以对于大部分家庭而言，买房都是一个影响巨大且需要慎之又慎的行为。
本文从笔者的亲身买房经历总结了一些可参考的二手房选购经验，综合整理成文供近期有购房需求的朋友参考。范围限定：大陆地区 70 年住宅产权的二手房，不包含小产权，公寓，别墅，宅基地等相对小众产品。特别需要声明的是笔者非地产从业者，所以不推荐具体房源，或对某些具体区域的具体政策做解释以及趋势预测。文中某些建议和表述具有一定的时效性和局限性。
买房驱动力和如何圈定目标房源
每个人考虑买房的时候都会有一个缘由：可能是到了结婚的年龄，需要一个新的婚房；可能是到了孩子读书的年龄，需要一个好一点学校的学位；可能是家里人多了，需要置换一套更大的改善房；也可是看好某个区域的发展，需要把部分资金合理投资；更可能是看到房价不断上涨，手里有房票不想闲置，于是想在能力范围内去购买一套心仪的房子。
但无论是哪个缘由，都会有个明确的目标：这套房子在未来一段时间的主要用途是什么？诚然，房子是用来住的，但也是用来定义居住者权益的：落户，读书名额等等。所以当我们计划买房的时候，不妨在前期就把自己的需求盘明白，毕竟首付比例和贷款利率对首套房都是非常友好的，利用第一次购房机会尽可能一步到位实现未来一段时间的诉求是效益最高的。否则一旦入手，想要更换就会面临更加复杂的置换流程。而这个时间尺度如何把握，则取决于自己处于哪个人生阶段，通常结合自身发展，市场变化以及本地限售和限购政策，时间裕度可以放宽到未来 5-10 年。
投资
投资不等于炒房，对大部分看到这篇文章的人，可能并没有炒房的意图。
不可否认的是过去二十年，只要没有买到烂尾楼和一些有特殊情况的楼盘，房价都上涨了不止一倍。所以对于大部分普通民众而言，房产是一个不断增值的「投资品」。即便是不考虑升值和致富，也会出于「现在不买，将来可能买不起」的心态继续购房。相比于股票，基金等看不到，摸不着的理财和投资渠道，房子是和银行存款一样保险的稳定收益产品。
但投资是一件与时俱进的事，现如今应该抛开以上观念重新审视当前的房价和环境是否还值得去投资。如果依旧想通过买房投资，那就要更加谨慎，在自己的能力和房票范围内识别到具有增长点和值得投资的标的：一套被低估且在一定时段内能够增值的房产。需要关注的点依次为：
- 高确定性的城市 / 州 / 县 / 镇：在各地纷纷打折降价，乃至违约烂尾的时期，正是可以观察出哪些城市具备足够的稳定性，哪些城市没有陷入地产的泥潭。而特殊时期的政策也会影响人群的流动方向，所以选择地产市场健康，人口流入的城市带来的确定性会好过其他城市。
- 规划到位且有明显利好的区域：一座城市也会有巨大的分化，虽然选对了城市可以保证下限，但如果想提高收益率或确定性。就需要继续细分到具体区域。而具备升值潜力的地区通常需要有超过常规发展的速度。例如某些已经开始动工的地铁沿线，例如即将落成的新商圈周围。但一些规划是否能兑现依旧取决于规划是否合理（例如某些开发区动辄规划总部经济 xx 家，实际完全没考虑能否实现如此大规模的招商引资），总体经济形势以及当地执行力度（只有落地才是实现规划和增值的）。而一个具备增值潜力的地区在成熟后或多或少会有以下几个因素之一：良好的居住环境（包括容积率，界面干净程度），便捷的交通（地铁或者快速路入口等），集中的商业圈，高附加值的学校、医疗等。我们只是在其发展起来之前冒着一定的风险去买入。各地规划和择区可以参考上篇文章：而立之年，我当择何处而居？
- 某些短期被暂时低估的房产：例如急售，法拍，装修差，待拆迁或周围即将有环境改善的（比如美化家园，学校和商业升级）。这类房产都需要有足够的信息差或识别风险的能力和勇气。确保这是一个实实在在的机会而非烫手的山芋。例如下图的法拍房，建议在参与前认真阅读风险提示，自己做好对该房产的位置，价值和风险评估，必要的话甚至可以付费请人调研。而对于急售的房源，看似要求高，却未必价格真的优惠，毕竟要求全款，同样需要非常了解该房源行情以及房屋状况方可下手。
唯一需要提醒的是：考虑的房产的变现速度，一定要拿自己闲置的钱来投资，且慎之又慎。
学区
无论是否合理，我们都需要接受一个现实：大部分城市各个学校差异还是存在的。而通常较好的学校所对口的小区通常会比其所在区域非对口学校贵一截，超出幅度和这所学校的升学率正相关。不去否认家庭教育以及孩子自觉程度的重要性，一个优质的学校会让孩子有更多的机会接触到更好的老师和同学。如果是读书的刚需，可以购入，但如果是投资，那学区房则是一个相对没有那么稳妥的选择。同时至于目前各类政策下，无论是民办摇号，还是区内划片：短期并不会改变学区具有稳定性和保底作用的事实。例如上海实行的民办摇号政策明显让优质民办学校录取率创了新低，同时吸纳了许多并非优质的考生。考虑到一旦摇不中优质民办，只能「被迫」接受调剂，这对于成绩还不错的学生而言，选择一个相对不错的学校会更稳妥。
如果想选择「学区房」，我的几条建议如下：
- 耳听为虚：相信每个考虑学区的购房者都会纠结于网络上看到的各类排名，以及中介发布的推荐信息。但如果仔细辨别，就会发现各种有诸多细微的问题。例如某些中介会把一个三梯队学校的称作二梯队；某些初中和小学看似对口，其实是需要摇号按比例升学的情况只字不提。所以漫天飞的消息可以多听，但不能都信。
- 眼见为实：各个城市虽然不同，但一定要查询到官方信息才可作数。例如排名信息虽无官方发布，但各个学校的师资力量是有据可查的，即各个区教委的官网结合每个学校官网可以查询到该校老师的学历和设施设备情况。例如上海地区升学对口情况可以直接在「随申办」查询，直到小区层面。当然，查询是需要时间成本的，所以还是建议可以听取多个中介说法，做交叉验证，同时针对性的查询某些自己特别关心的区域。
- 量力而为：学区强弱本身是随着时间和政策变化的，而诸多学区都需要提前数年买入学区房才有资格入学，考虑到不确定性和孩子自己的发展方向，是否值得把全部资金仅仅买一个无法居住的「占位学区房」，我建议还是要慎重，毕竟如果如此买入会导致家庭压力剧增，如果对孩子形成巨大的心理负担，可能反而适得其反。而一个快乐而愉悦的家庭氛围无疑比所谓学区更重要。
关于学区，我的个人认知是：学区是下限，说白了就是让牛娃有机会更牛，防止普娃更普。我想从三个关键参与者的角度来看优质学区为何会强者恒强：
- 家长：买学区的家长在物质条件上和教育意识上，都有能力让孩子处于更好的环境和接受更多的教育机会。较好的家庭环境和父母的持续关注对于孩子的学习习惯和成绩会有一个质的影响。
- 学生：因为家庭的重视和优秀者聚集的效应，也会容易营造一个爱学习和良性互动的氛围（俗称卷），从而带来学校或班级的集体进步。
- 老师：因为名校光环带来的吸引力导致优质教师竞相前往，而相对优秀的学生和高期待的家长不断关注，也会让教师更加兢兢业业，业务不断提升以应对竞争。
以上三者聚集导致的结果是名校愈加竞争激烈，淘汰也更加残酷。无论是学业上，还是心理承受力上都对三者提出更高的要求，本质上还是一个有付出，有回报的过程。
综合以上三个因素，所谓好学区也是和大家的趋之若鹜相辅相成，互为因果。如果大家都打破这个固有观念，选择就近入学，那么也只有某些特别的区域会继续保持突出，其他大部分学校无质的差异，所谓学区也将被淡化。本段论述属于个人价值判断，同时有本地政策和时间因素的影响，建议读者可以参考我的思考维度而非结论。期间我也无数次反复思考，心路历程可以参考上海学区浅谈（五）。
自住
自住是大部分人买房的基础需求。也是在满足以上两个目的的情况下并不冲突的一个功能。但有区别于以上两个目的，例如我们对于投资可以选择尚在开发初期的地域，而自住对于周围生活配套要求会更高，毕竟如果买个菜都要跑五公里，那自住就变成了伪命题。所以满足自住需求通常需要考虑的几个日常因素罗列如下：
- 房屋本身的面积和楼层：作为最基础的居住属性，房屋本身一定要能满足家庭所需，例如单身独居拖家带口所需要的面积差异甚大。虽说官方推荐的舒适的人均居住面积为 35 平左右，但考虑到各城市的实际情况，我个人的实际体验是一线城市非极端情况下人均 25 平米即可在满足基本需求的同时也不会局促，而如果是三线以下城市通要 40 平米以上（所以某种程度上，幸福是和周围环境比较出来的）。而楼层则会涉及到采光和无电梯情况下老人的日常上下楼便利性。
- 小区周围的生活必需品：一个适宜居住的小区通常情况下在两公里内应该有菜市场，超市，理发店等基本配套。五公里内有诊所或医院可以应急就诊。虽说目前大部分地区快递外卖都比较发达，但这些基本生活配置能极大得提高所需物资的获得速度以及便利程度。而这些基本配套的多寡也折射出了周围是否有烟火味。例如下图左中分别为青浦某小区的生活配套和医疗配套，可以明显感知到生活便利，但就医颇为不便。作为对比，右图为黄埔区某小区周围医疗资源。这时候如何选择就取决于个体和家庭需求了。
- 通勤距离和交通便利性：作为打工人，每天往返于家和单位之间的时间越短就越能提高幸福感。如果有两套相似的房源，那么请选择距离单位近或所从事产业集群近的。同时周围公共交通站点丰富与否，是否有快速路入口等都决定了出行的便利性和舒适度。
所以基于以上几点可以看出自住的核心在于房屋能够满足居住需求，且当前周围配套成熟，至于将来能够升值以及有其他附加价值则属于锦上添花。
小结
无论是投资，学区还是自住，都需要在计划买房的前期尽快明确下来，才能在有限的预算，房票和精力内，确保在这个多变的市场上紧盯目标房源，而不会被各种看着很好，却不满足你的实际需求的房源耗费的太多精力。
当然，也会存在以上三者兼得的房产值得下手：比如 2020 年上海前滩地区的房产，无论自住，还是考虑学区和投资都是极好的选择，只是需要参与到摇号大军中，并能够提供数百万的资产证明。所以很多时候对于初级买房人而言，很难在有限的预算内做到面面俱到，只能选择短时间内可以重点需要的功能来满足。
二手房购房流程
首付资金
首付款极大程度上决定了房屋总价。所以哪怕只有一个大致概念，也需要在看房前明确下来，这样才可以有效指导后续的一系列操作。金额确定好之后并不意味着马上全部都聚拢到一个账户，完全可以基于实际需要的时候到账即可，毕竟动辄数十万乃至百万的现金每一天都是一笔不小的收益或支出（比如有偿借贷，但首付杠杆请谨慎）。
建议计划买房的朋友慎重而科学得做到量入为出。笔者几次买房都发生在收入增长之前，因此每次购买之后没多久便觉得自己过于保守。这里并不是想建议大家把杠杆拉满去买房，而是要充分地、尽可能准确地计算清楚自己未来几年的发展情况：具体而明确得写下来，而非仅在脑海里臆测，如果条件允许，可以和家人一起讨论与协商，毕竟如果是拿出全部身家去买房，影响的是整个家庭未来数年的氛围。在有了相对明确的预估后，也要基于一些现实风险和潜在的不利因素降低收入预期，进而做出最理性的选择。特别需要注意，要做好房价下跌的准备来评估自己可以拿多少钱买房，甚至决定是否还要买。
这里特别提醒大家如果是买房的钱，切记不要投高风险偏好的理财或投资，尽可能保守得管理这笔资金。
看房
网络有言：想买到合适的房子你需要实地看 100 套房。这句话虽然是戏谑，却也道出了买房的一个基础：要实地去看房才可能买到房。当然目前 VR 看房愈加便捷，如果已经对某区域非常熟悉，仅仅是了解信息和看户型，不妨直接线上看房，减少奔波之苦。根据买房进度看房可以分为三个阶段：了解市场情况，确定看房范围，寻找意向房源。
- 了解市场情况：当我们前几次出去看房时，首要任务是了解目前市场行情，各种买房用语和值得关注的方方面面。即目前你意向区域的房价，房龄，首付比例，有哪些渠道可以获取房源信息等。这些情况能够帮助你捋清思路，矫正在网上浏览时的信息偏差，比如有的区域显示的房价颇低，但实际看房下来发现真实成交价格远高于网络上的信息，那么此时要及时调整自己的预算和预期。这个过程是做加法，即不断去积累自己对于二手房的认知，直到能够对购买二手房以及本地市场有了全面的了解。
- 确定看房范围：随着逐步摸清了市场情况，对于自己的需求和预算是否能够在市场上找到合适的房源就会有了明确的方向。这时带着自己明确的目标，在全市或全区范围进一步圈定某些适合自己需求的区域。例如特定的预算下，满足自己需求的房源大概会分布在全市的几个区域。而各个区域虽然价格相似，但城市界面，社区氛围，发展潜力以及是否在个人活动半径内都有较大差异。这个过程是做减法，即不断基于实际看房，不断去排除自己一票否决的区域，在地图上划掉某些区域或板块，逐渐聚集注意力到偏向的区域。当然这个过程并非不可逆，随着时间和预算的变化某些不符合需求的区域也可能会重回待选清单。例如，当我们设定 200-300 万总价，70-90 平的两室，房龄在 20 年以内。那么在链家平台搜索发现可选区域呈环状分布在郊环之外，那么到底是选择宝山罗店，还是选择浦东临港区域就需要做出判断避免满城奔波看房子。
- 寻找意向房源：当各个区域排摸清晰后，基本上会基于个人倾向和预算，性价比，发展潜力以及房源质量选定个位数的几个片区。这些区域可能各有优劣，比如有的区域可能性价比高，但房龄较老；有的区域可能路面干净，小区环境舒适，但距离地铁站较远。但通常这些瑕疵是自己勉强能接受的。所以这个阶段即可进入加减法混合运算区间：认真去看每个房源，拓宽看房维度，进一步细化看房记录和价格跟踪。如果是价格飙升期，就要当断则断，接受小瑕疵在预算范围内下手。如果是平稳期或波动期那么可以继续精挑细选，同时和意向房源进行实地谈价，即便不能成交也可以增加经验。这样可以极大的提高对于这几个区域的感知，同时也掌握了当地房源的实际成交大体行情。这时候基本上只需要等一个合适的机会即可达成买房成就。
那么实地看房应该关注哪些方面呢？
房屋本身相关：
- 户型：相同的面积不同的户型会有巨大的使用率差异。例如网上有名的大炮户型和跑道户型，一般来说，无论大小，全明格局和规则的户型通常是比较好的选择。这一部分的详细内容可以参看《不买可以先收藏 06：筛选房源的第一步，读懂户型图》。
- 楼层：对于非电梯的多层建筑而言有个说法是「金三银四」，即三楼和四楼是最好的选择。这两层既不会有顶层的漏水之忧，也不会有一二层水管反渗可能。通常而言采光较好，且爬楼梯也不算累。但如果家里有老人，或者顶层有露台赠送，底楼和顶楼也未尝不能选择。对于电梯房来说，中高区相对会是最优选择，可以很大程度上避免噪音和采光问题。
- 采光，朝向，噪音等：采光很大程度上决定了居住的舒适度。相信即便是朝九晚五的上班族也愿意在周末的时候，能够在家里感受到阳光洒满屋子的舒适。朝向和楼间距则是大城市里特别需要关注的一项，因为规划问题，很多楼并非正南正北，会带有一定的倾角，有的角度可能会导致某个或几个房房间在某些时段无法获得足够的自然光线。而噪音则取决于房源所在位置，如果靠近小区主干路甚至小区外的主干路（包括城市道路，高架路或轨交），可能会在早晚高峰犹如置身闹市区。如果想规避以上问题，看房时可以选择不同的时段，不同的天气去看意向房源，确保没有这几方面硬伤。例如如下两个小区都是笔者亲身去看过的房源，在实地看房前感受极佳：户型合理，楼层得当，交通便捷，学区不错，配套完善，价格也不贵。但当实地看房后发现左图两侧都是高架路，夜里明显能感受到噪音和灰尘。右图则靠近高架路和地铁，白天也能听到呼啸而过的声音。这对于打算长期居住的人来说，并不是一个好的选项。
周围环境相关：
- 小区环境：三五年内的次新小区一般绿化到位，整洁干净。其他「高龄」小区可能会面临着各类运营问题，导致小区环境堪忧。所以选择一个环境优雅，维护得当的小区不仅住起来舒适，将来无论出租还是再次转售也会有比较高的收益。如果是品牌物业运营，更是加分项。一个建议：如果小区有水系一定要观察是不是合理维护了，否则反而变成败笔，比如不维护则是一个大坑，而下雨后如果不及时处理形成死水则会滋生蚊虫。
- 垃圾站，供水站，变电站等：通常每个小区都会有些配套设施，这三个都是会有噪音等影响居住体验的存在，所以一定要观察意向楼栋附近是否有类似的建筑。例如垃圾站不仅会每天有垃圾车凌晨或夜里去处理垃圾的噪音，也会有异味等。如果无法避开，那也可以当做一个议价的因素。
- 会所或其他配套：小区内部生活和娱乐配套并不是第一优先级，但如果有的话能给生活带来极大便利和节约费用，通常用于决赛圈比较时的一个参考因素。
- 小区周围配套和城市界面：不同于小区内部，外面的世界更和小区的区位位置以及街道规划有关，类似价位的房源需要在相同的比较维度上选择一个更好的。出门即市场和出门即公园哪个更好完全取决于个人喜好和价值判断。
以上几个方面虽然会有很大的差异，但未必意味着哪个会更好或者更差，这个判断标准依旧来自购房第一步：你买房的目的是什么？例如为了投资，外面修路盖房一时喧嚣和出行不便那也无妨。
仅仅罗列如上信息你就会发现看房是一件极其耗费体力和脑力的工作，而且时间一久便容易有各种情绪上头，所以我们需要尽可能得确保高效看房，早日选到心仪的房源，避免打持久战。
议价
议价是真正走向成交的关键一步，毕竟议价意味着你看好这套房子。至于价格能砍多少，取决于你对于市场的判断和卖家的心理预期。
房屋总价：房屋总价不仅是交易成本的最大占比，也决定了税费和中介费等衍生费用。议价过程因人而异，各类谈价小技巧全网可查，但核心还是在于两点：
- 市场行情如何：这套房子是高于市场价还是低于市场价？目前是涨价周期还是维持周期？这时候看房积累的实时经验就可以帮助你做出判断，即买家应该以何等心态去谈价格。
- 卖家心态如何：卖家是着急回款？还是仅仅想挂出来了解市场行情？不同的售卖态度决定了其议价空间。再结合市场行情，请有经验的中介做辅助即可大大提高谈到理想价位的概率。
常见税费：
- 契税：买家缴纳。各地会有所差异，费率的差异取决于买家是第一套还是第二套。
- 增值税：卖家缴纳。通常会有一个卖家购买该房产年限要求即可免除该费用。
- 个税：卖家缴纳。结合以上两点，受到房产原买入价和现卖出价之间的差值影响，但如果卖家名下只有这一套，则可以免征。
- 其他小额费用：印花税、维修基金、工本费等。
- 中介费：目前市面主流的中介费率在 1%~3% 之间，按照现在的房价可能动辄收费数万到数十万。有的咬定不可谈，有的初始即告诉你可以协商。通常而言，大额中介费都有一定的折扣空间，而且从付费的角度，建议和总购房成本绑定来谈，这样也许能够某个程度上压缩总成本。
- 特殊费用：很多房子可能是出租状态或者需要维修，加装电梯，甚至其他待付费情况等。这会涉及到后续收益或者额外缴费的情况。例如笔者曾经购买一套房子，中间因为忽略了约定房屋回收的违约金问题，以至于交房后才发现还有额外花费小十万才可以真正收回这套房。
大方向上，笔者建议如果真的喜欢这套房子，即便价格距离预算还有几万的差价（笔者自己的预期是溢价 5%），而其他各方面都满足你的预期，如果价格实在谈不下来，照价买单亦无不可。毕竟一套称心的房子可遇而不可求，住的舒服比多花一点钱更值得。
需要注意的是，目前中介市场鱼龙混杂，虽然是极少数，但也要避免被吃差价：很多情况下合同价格和实际成交价会略有不一致（出于贷款或合法避税因素），正是这一部分买卖双方都达成一致的不一致问题，会给中介一定的可操作空间，导致卖家少收到部分房款。如何避免呢？买卖双方一定要见面达成房价的一致，或者签署额外的买卖金额一致的合同。且在合同上注明首付款银行账号，确保这个收款人是卖家或卖家直系亲属（至于卖家愿意额外分钱给中介，那通常不是差价的事）。
择房和不犹豫
当陆续和不同的卖家谈了几套房时，会有一些迷茫：我真的要确定买这套价值 x 百万的房子吗？我会吃亏吗？是不是少谈了一些钱？会不会遇到更好的？我该如何设定决策点？
笔者自己通常会预设几个因素来驱动最终决策：
- 预算：如果各方面条件基本达到了预期，也在预算范围内，那么就没必要再等，不要期望自己可以遇到捡漏的价格。该出手时就出手。
- 时间：例如孩子要读书，那么总会有需要把孩子户口落到房子里的截止日期。这个日期倒排交易周期就是你需要定下房子的最晚时间。这也是为什么每年三四月份会有小阳春一说，因为大部分计算入学前落户时间的截止日期通常是 6 月底。
- 打分：可以基于自己的买房目的和偏向设立一个打分表，每次看房后及时更新和打分，一段时间后你就可以从抽象的「不错」「还行」「挺好」等描述里抽离出来，快速定位到哪套房子是你最为心仪的。更重要的是也可以基于打分表及时矫正自己某些偏好的重要性，避免因为某个因素而错失优质房产。
- 缘分：大部分能让你交定金的，有个必要条件是买家和卖家沟通起来很顺畅且和谐。虽说这并非决定性因素，但如果见面就无法谈拢，想继续推进就很难了。所以如果和卖家谈的来，其他方面没有太大障碍，也会成为一个成交的理由。
下定 & 意向合同
当我们决定买下这套房时需要支付一笔定金。表明一个意向，也锁定一套房源。需要明确让卖家写下来口头交流的关于房屋的基本信息。比如产权归属清晰（避免争端或其他抵押情况），满五唯一和是否售后公房等信息，因为这涉及到后面交易过程中一系列的税费问题。最直接的一个操作是卖家前往不动产登记中心申请产调：主要由官方出具准确的房屋权利人、地址、以及权属情况。主要是查询房屋有没有查封，抵押等限制交易的情形。
同时特别需要注意的是，作为买家也需要特别关注自己的实际情况，比如首付款能否按原计划足额到位；是否有贷款逾期而导致无法做房贷；是否满足当地买房资格。建议自己做好核实工作，如果还是不放心，可以请擅长的朋友或中介帮忙提供检查清单，逐项核实必要条件。否则一旦缴纳了定金再发现问题为时晚矣。
这时签订的通常是居间合同，即该合同一份三方合同，即买家，卖家和中介共同参与的一份协议，约定此次交易的关键信息。虽然没有在房地产交易中心备案，但同样具有法律效力。一旦签署就需要继续执行买卖交易，若买家反悔则定金不退，若卖家反悔则双倍赔付给买家。
正式合同（网签）
一般而言正式合同的签署会在买家完成首付款转账的时候进行。通常各地合同是有标准范本的，一式五份：买家一份，卖家一份，房地产交易中心两份（一份备案，一份用于抵押手续），银行一份。
- 合同内容：会非常清晰地阐明所交易房产基本信息，约定买卖双方的各项权利和义务，买房每一步时间节点和违约责任（例如延时迁移户口，需要按天补偿买家等）。
- 补充协议：考虑到正式合同无法做过多修改，以及每套房子都有其特殊性。所以通常会有一份补充协议作为更具体内容的载体：例如约定买家需要允许卖家继续租赁这套房子 X 个月；约定房屋交接时的物品清单等。
这份正式的合同会被中介上传到交易中心备案即网签。当网签完成后，这套房源会被锁定，无法再二次交易。所以网签既是一个基本流程，也是对于买家的一个必要保护。之后的环节都是围绕着合同里约定的时间逐一完成各项工作。对于买家认为周期较长或者可能会出意外的环节，可以和卖家讨论一些特殊情况的免责条款或者赔偿机制，避免造成不必要违约和争端。例如今年突如其来的疫情影响下，很多交易是只付了首付，而无法进行过户等操作，以至于买家无故提前了几个月付出去数百万，却无法拿到房子。如果没有约定，那么其中产生的额外费用或其他房屋收益就需要双方协商如何解决。
贷款申请
常见的房屋贷款分为公积金贷款和商业贷款，也可以同时发生在一起做组合贷。
商业贷款：
- 贷款利率：需要注意的是银行利率会和你是第几次贷款购房有关。如果首套房是全款，那么第二次购买需要进行贷款，依旧算作第一次贷款，那么也是按照首贷来计算利率的。同理如有了贷款记录（有的地区是如果还清名下贷款依旧可以按照首次贷款执行），第二次贷款则不算首贷，利率则会偏高 1~2 个百分点。具体金额各地区略有差异，大家咨询当地银行即可。所以一定要珍惜好第一次贷款的机会，虽说现在房贷并非利率最低的贷款服务，但对于大部分普通购房者而言，至少一笔还算低廉而长久的低息贷款还是应该做足功课，确保不浪费。
- 银行选择：目前各地区同一行政单位下银行几乎是一样的利率，但依旧提醒到大家可以关注不同银行的折扣和加点数。基于过去的经验，各个银行出于放贷压力也会间或推出一些福利活动来吸引客户，而且不同时期，差异也较大，所以只有当你去实地问各家银行时才可以知道。
- 贷款模式：商业贷款会提供两种选择分别为等额本息和等额本金。区别在于等额本息是复合利率计算，每月的还款额相同，总利息偏多。等额本金是简单利率方式计算利息，每个月逐步递减，总利息偏少，但通常前几年每个月还款金额偏高。大家可以在各类贷款软件试算，选择适合自己的贷款方式。如下同样的利率贷款 100 万，30 年还清，不同模式下还款金额和总利息差异甚大。
公积贷款首次贷款利率只有 3.25%，即便是二次使用上浮 10% 也远低于常规商业住房贷款。但对于缴费时长，缴存余额以及贷款额度有明确要求，例如上海地区要求连续缴存住房公积金的时间少于六个月，贷款额度最高为余额的 30 倍，个人 50 万封顶，夫妻 100 万封顶。且如果有补充公积金每个人还可以多贷 10 万。
需要注意的是以上两个贷款都有个隐藏选项叫做五年内贷款，其贷款利率远低于常规的五年以上贷款，比如公积金五年内贷款利率只要 2.75%。虽然选择的人不多，但有些情况是可以考虑的。例如在上海核验价格的前后夹击下，很多人可以贷款的额度只有总价的 2~3 成。贷款额度如果不高，同时又具备还款能力，那么不妨选择五年贷款。
过户，缴税和中介费
过户是指通过房地产交易中心，把系统里和房本上的产权人从原产权人改为买家。从这一步开始，这套房子的归属权理论上已经属于买家了，对于卖家的保护仅仅剩下了购房合同。所以这里也顺带提醒一下打算卖房的朋友：一定要在合同里这一步增加对于买家征信和贷款时限方面，以及违约条款的要求，这对于正常想要买房，且征信干净的人而言通常不会带来违约等问题。但也会遇到职业买家，出于某些原因故意造成违约，致使贷款和尾款迟迟无法到账。即便是起诉买家也是高成本和长周期的事情，所以也需要学会遴选买家，同时在交易过程中盯紧买家，及时完成相关交易的每一步。
过户审核之后会通知买卖双方去办理缴税，通常涉及到的税费为上面提到的：契税，个税，增值税等。特殊情况还会有遗产税等非常规税费。所以二次提醒大家一定要在合同里明确买家和卖家的交税义务，一个技巧是：哪怕实际上卖家谈的是到手价，你也可以要求在合同里勾选税费各付，把其明确的税费加入到总房价里提供给卖家，这样能在一定程度上规避到这个环节有其他税费产生，进而转嫁给买家或发生纠纷。
中介费的缴纳我个人建议和中介约定在这个环节发生，至少应该部分中介费发生在这个环节。这不仅仅是对于交易服务质量的保障，更有利于保持自己的资金流动性。这里特别需要注意的是，即便是中介费也需要在初始三方协议里约定清晰具体的金额，服务项目以及违约条件。很多中介会在办理贷款的时候要求你另外付一笔贷款费用，但实际上如果这项业务需要收费的话，买家完全可以自行办理，毕竟房贷对于任何一个银行而言依旧是优质贷款。当然自行办理贷款等部分业务也可以作为商讨中介费的一个谈判条件。
抵押合同签署和放款
这一步通常会由贷款银行直接调取过户之后的房本 (也可以选择自行从交易中心领取房本，再送往银行），进行抵押办理。然后买方前往营业网点签署抵押合同即可。
具体放款周期取决于市场和政策，通常而言快则两周，慢则数月。
交接和尾款
这时候就要拿出来合同按照约定逐项交接。例如原户口是否已经迁出，房屋是否在交易期间保持原样，家具家电是否如购房约定搬走或留下，水电过户，物业交接以及其他在附加条款里约定的工作。
当全部交接完毕后支付尾款。具体尾款金额可以和卖家协商，通常不会超过总房价的 5%。但如果买家资金拮据，笔者建议可以和卖家协商尾款金额适度提高，如果卖家不着急用钱的话也许可以达成。必要的话，可以列到合同里补偿卖家延迟拿到尾款的利息。
还贷和提前还贷
付完尾款，拿到钥匙买房这件事就结束了吗？并没有，通常情况下还有数十年的还贷生活。如果涉及到公积金贷款，还需要在完成首次还款后，再次前往公积金中心贷款办理处（如果有组合贷，那么需要前往合作银行网点）办理公积金贷款还款方式：按月冲抵和按年冲抵。
- 按月冲抵：可以直接把贷款人（以及公司）每个月缴纳的公积金冲抵贷款，同时可以消耗之前累积的公积金余额，如果余额消耗完之后，则每个月需要自掏腰包的现金部分为每月还款金额扣除公积金缴纳额。优点是对于每个月现金压力较小。缺点是如果余额较多或每个月还款额低于公积金缴纳额，那么公积金只会在账户越积越多，无法得到充分利用。
- 按年冲抵：每年一次提取公积金账户余额一次性冲还贷款本金，并按照冲还贷后的剩余贷款本金和还款期限重新计算月还款额。优点是可以减少贷款本金，从而降低付出的额外利息。缺点也很明显，即每个月都需要完全自掏现金来还贷款。
我个人建议是：如果现金流吃紧，那么优先选择按月冲抵，在公积金余额即将和贷款余额一致时，一次性冲抵掉这部分贷款，这样可以既能减轻还贷压力，也能最大限度得利用好公积金余额。如果现金流充足且没有更好的投资方式，那么不妨选择年冲，减少高昂的利息。
商贷部分则是在签署贷款合同时即选择好了还贷模式。如果有富余的资金，不妨适度提前还贷利率较高的商业贷款。具体提前还贷条款务必咨询贷款银行，大部分常见的情况是正常还贷满一年即可自由提前还贷，且无违约金。例如工商银行上海地区可以随时在手机银行提前还贷，极大得便利了贷款者。
流程之外的一些建议
关于中介和信息源
中介本身是一个职业而已，中性。
所以我们也要以中性的态度来看待中介本身。一个好的中介能够让你快速了解他或她所负责的区域，并清晰地引导你明确自己的目标，并相对客观得推荐你如何选择适合你的房源。而一个不够优秀的中介则需要你自己有强大的意志力，坚持自己的选择，避免因为「不好意思拒绝」而被迫随着其为了完成带看任务而不断浪费时间，以及被误导关键信息。
例如笔者曾遇到一个专业顾问，能够明确知晓我的需求，仅针对性推荐适合我预算与需求的房源。而在每次实地带看前打印出来各套房源的关键信息，确保我可以一目了然，并随时比对候选房源，真正高效而愉悦的看房体验。
而另外一个顾问即便明知道我的购房目标，依旧不断推介各类并不符合我需求的房源，且肆意夸大某些房源的信息，例如把某个小区的顶楼吹嘘为即将装电梯，而实际上这个小区的楼间距根本不可能装电梯。甚至试图说服我去购买滞销的公寓产品。
所以选择中介的同时也要学会自我甄别，尽可能要求对方提供足够全的房屋信息，再决定要不要去看房。对于过于扰民的中介如果沟通无效后不妨拉黑。
而还需要打破常规思维的是：中介是我们获取信息源或居中斡旋的助手，但并非成交一套房子的必要条件。例如宁波地区上线了自助登记的模式。各个城市也有一些公众号或微博会提供房源信息，且无中介费，大家可以自行搜索。
截图来源：以上几个自助模式对买卖双方要求其实毕竟高。需要能够把握选房，看房，谈价，办贷款和办过户的流程非常熟悉，最重要的是上家也可以信任你可以去独立完成这个交易的复杂流程。当然如果是全款几乎可以一手交钱一手交货（过户），极大得简化这个过程。
做好隐私保护
被骚扰的痛苦不言而喻。所以哪怕是我们想要在买房阶段获得更多的信息和房源，我们也应当确保一旦度过了买房阶段，自己能够主动切断被联系的途径。
推荐使用一个临时购买的号码或者一个可以长期静音的手机号，一方面可以把这个手机号留给中介（我个人理解是如果是正规公司，留个手机号是没问题的，这也是对于对方带看的一个积极反馈。同时哪怕这个号码很快将被传递到不知名的人手里，也可以带来更多的房源信息），另一方面可以用这个手机号注册微信小号，必要时可以添加微信以便于获取房屋的信息，特别是图片，户型图和其他完整的细节。
当房屋购买结束时，可以很快注销这个手机号或者把这个手机号设置为静音，完全不予理会一段时间（通常要 3~6 个月），来播电话自然就少了。即你的号码已经在某些信息库里被标记为无效号码，也就没人再联系你啦。而微信也可以设置为免打扰，来减少不必要的联系。这个微信号笔者不建议删除，是因为你积累的中介资源会继续不断发布新的房源消息，哪怕你买完了房子，也可以保留这个信息源，这样你在下次购买下一套时可以第一时间获取相关楼市情况。
除了电话和微信骚扰，还有一种骚扰是尾随。是的，你没看错。当中介带你看房时，可能还会有另外一组不同公司的中介会跟踪你的看房进度，当你结束看房告别第一组中介时，另外的那一组中介就会迅速跟上来：我们有更多的，更好的房源。这时候是否选择相信他们，取决于你自己。如果精力尚可，不妨加个联系方式或者去跟着他们再去看一波房子。但如果你不喜欢这种尾随的行为，也可以果断拒绝掉他们。这里提醒下，一定要在保护好自己的情况下进行拒绝，部分中介甚至会死缠烂打得粘着你。
做好记录
当文章写到这里，笔者惊讶得发现原来买房如此多的注意事项，怪不得买房过程中会感觉心累和焦虑。但如果能够对看房对这件事有了清晰的认知，做好框架，及时录入看房信息和感受。那么可以极大得释放脑力，同时直观得回顾看房经历以及缘何否决了某些房源。这对于后续选房做决策以及第二次置业也会有较大的帮助。例如笔者第二次买房时几乎忘掉了必要的流程和注意事项，只能重新花费许多精力去思考和研究。所以本篇文章将来也会成为笔者自己的购房指导文档。
以上就是一个中年大叔的一路折腾，一路看房慢慢总结下来的一些实实在在的经验或者踩过的坑，希望能够给予初次看房的朋友一些有效的帮助，并祝大家都能顺顺利利地买到自己心仪的房子。
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